2022年上半年杭州商办市场回顾

整体经济

• 2022年5月杭州规上工业实现增速回正，医药制造业、健康产品制造业增幅领先

• 规上工业利润同比大幅增长20.3%，中大型企业保持活力

• 高新技术产品出口增长53.9%，带动进出口额快速回升

• 服务业走势放缓：租赁和商务服务业营业收入增速回落；信息传输、软件和信息技术服务业营业收入和利润分别较去年同期下降1.3%和27.4%

消费市场

• 一季度凭借精准疫情防控，杭州社会消费品零售总额增速在全国七大重点城市中排第2位

• 5月，随着疫情好转物流恢复，线上商品零售额实现正增长，增速高于线下商品零售额16.4个百分点，拉动全市社会消费品零售总额环比回升18.8%

• 餐饮业快速修复，5月已恢复到去年同期的90%，但杭州大厦等四大商场形势仍然低迷

下半年预期

• 6月，杭州市人民政府分别出台发布新电商扶持政策和52条稳经济政策，以促消费举措提振市场信心

• 杭州1-5月财政收入排名全国第四，下降幅度低于深圳苏州。稳健的财政收入支撑政策持续有效发力

供应

2022年一季度英蓝国际金融中心和万象世界中心T2正式交付入市，合计新增14万平方米。其中万象世界中心已完成销售，部分为投资用途，局部引入运营商。不含万象世界中心，2022年上半年甲级办公净吸纳量合计2.1万平方米，二季度受周边城市持续疫情管控及季节影响，净吸纳量缩减至一季度的一半，但仍优于2020年及2019年同期。受新增供应及需求萎缩影响，甲级办公空置率同比上升3.2个百分点，至25.2%。乙级办公租户或整合升级，或受疫情冲击退租，空置率较2021年末提升1.2个百分点，带动2022年二季度优质办公市场净吸纳量呈负增长。

需求

2022年一季度华为于武林新设部门，引领电子科技类成为季度行业需求首要驱动力，二季度亦有软件、互联网企业扩租或升级搬迁，保持行业成交比例。本次疫情后，租户对业主方背景要求提升，金融类企业尤为敏感，钱江新城内证券、信托、期货等非银金融同区搬迁拉动行业需求占比，二季度金融行业成交面积占比环比扩大28个百分点。面积需求呈两极分化，500平方米以下小面积成交数量占比持续增加，2000平方米及以上成交数量维持稳定，中型企业则稳字当先。

租金

2022年上半年杭州核心区优质办公租金整体稳健，二季度环比走弱，但并未出现大幅波动。甲级办公从一季度的环比上浮0.4%至二季度环比下跌0.5%，报4.74元/平方米/天，与去年同期持平。乙级办公连续两个季度向下微调。业主方通过增加免租期、提高佣金、增加带看奖等措施，维持租金面价稳定。

展望

供需

2022年上半年奥体朝龙汇和滨江银泰相继开业，为江南居民提供合计约10万平方米新增商业体量。连续疫情防控为招商工作带来极大的不确定性，上述两个新项目开业率均未达到预期水平。2022年二季度杭州优质购物中心空置率较2021年末上升1.6个百分点，至9.5%，为近三年来最高，空置面积增加超9万平方米。存量项目客流不同程度下滑，消费紧缩致使多数品牌方主动暂停拓展计划，另有部分直营品牌受上海封控影响商务谈判进度，拖累出租率回补。

业态

项目在业态调改及新店引入时，多以年轻时尚消费群体为重点客群考量，新锐服饰、人气烘焙、小剧场为需求亮点。品牌方增加私域流量的投入，通过社群、小程序等渠道与消费者建立线上互动，营造更圈层化的场景，寻找新增长点。lululemon、allbirds等新锐运动品牌通过组织固定主题跑、日出瑜伽等社群活动宣传品牌理念，促进线下转化；盒马打造盒算社群进军社区团购市场，每日推出特价产品保证超市热度。

疫情反复对餐饮业、娱乐业的冲击显著。连锁餐饮品牌拓店趋于保守或暂停，布局收缩，有部分到期或即将到期门店选择终止合约。休闲娱乐消费被动下降，上半年累计营业额大幅锐减，如贰麻酒馆1-5月累计销售额同比下跌60%。基于对消费恢复的预期，尚未出现休闲娱乐业态门店大幅关停，但开店拓展暂停。

租金

展望

6月社零数据及品牌表现超预期修复，但未能弥补品牌商户上半年损失。存量及筹开项目仍面临诸多挑战。2022年下半年待入市项目，除未来科技城的城西宝龙广场已公布开业时间，其他项目均有延期风险。疫情反复的风险犹在，品牌普遍暂缓扩张计划，但危机也是加速创新的催化剂，未来半年市场可期待更多新模式涌现。